Как сдать помещение в аренду: юридические аспекты "красного" и "белого" договора

28.06.2025 в 22:59

При сдаче помещения в аренду владельцы часто сталкиваются с выбором между официальным ("белым") и неофициальным ("красным") вариантами оформления. Рассмотрим ключевые особенности каждого способа и их последствия для арендодателя.

Основные различия между "белым" и "красным" вариантами

Пошаговая инструкция по "белой" сдаче

1. Подготовка документов

• Правоустанавливающие документы на помещение
• Технический паспорт БТИ
• Кадастровый паспорт (при наличии)
• Согласие совладельцев (если требуется)

2. Составление договора

1. Определить существенные условия (срок, цена, порядок оплаты)
2. Прописать ответственность сторон
3. Указать порядок расторжения
4. Включить акт приема-передачи

3. Регистрация договора

Для договоров сроком более 1 года требуется государственная регистрация в Росреестре. Подать документы можно через МФЦ.

Особенности "красной" сдачи

Риски для арендодателя:

• Налоговые последствия при обнаружении
• Сложности с выселением арендатора
• Отсутствие юридических гарантий
• Возможность признания договора недействительным

Минимизация рисков:

1. Составление расписки о получении денег
2. Фиксация передачи ключей
3. Сбор информации об арендаторе
4. Оформление договора на короткий срок

Налоговые обязательства

При "белом" варианте:

• НДФЛ 13% (для резидентов)
• Возможность профессионального вычета (расходы на содержание)
• Обязанность подачи декларации 3-НДФЛ

При "красном" варианте:

Фактическое отсутствие налоговых платежей, но высокие риски при налоговой проверке:

• Доначисление налогов за 3 года
• Штраф 20% от неуплаченной суммы
• Пеня за просрочку

Рекомендации по выбору варианта

1. Для коммерческой недвижимости - только "белый" вариант
2. Для жилых помещений - оценить риски и возможную выгоду
3. При сдаче родственникам - возможен упрощенный вариант
4. Для долгосрочной аренды - официальное оформление

Альтернативные варианты

Некоторые арендодатели используют смешанную схему:

• Официальная часть - минимальная ставка
• Неофициальная часть - основная плата
• Разделение платежей (например, аренда + услуги)

Заключение

Выбор между "белой" и "красной" сдачей помещения зависит от многих факторов: типа недвижимости, срока аренды, отношений с арендатором и готовности нести налоговую нагрузку. Юридически правильным является только официальный вариант, который обеспечивает защиту прав обеих сторон.